こんにちは。このブログの管理人です。
今回は、空き家になった実家を解体する手順、何から手を付けたらいいのかを調べてみました。まず家の中の家具や家財道具をかたずけ、解体業者に解体の見積もりを依頼し、業者を選定して契約、更地になったら滅失登記をする。この一連の流れを考えてみます。
家の大きさ状況を把握する
１．土地と建物の大きさ状況を調べる。
土地と建物の大きさや建物の構造を確認するには登記済権利証、２００５年３月７日以降に登記された場合は登記識別情報通知書で確認します。
２．権利証や登記識別情報通知書がない場合は、土地や建物の売買契約書もしくは建築確認申請書などを探してみましょう。
３．上記の書類がない場合、管轄の法務局の窓口で登記簿の申請をするかオンラインで登記情報提供サービスを利用して確認しましょう。
家の中の家具や家財道具の確認と処分方法
１．家具や家財を確認しまだ使えそうなものがある場合は、リサイクル業者などに査定を依頼して買い取ってもらう、フリーマーケットで処分するなどの方法があります。
２．大きな家具などが買い取ってもらえない場合は有料での引き取りを提案されるケースがあります。
大型ごみとして出せる自治体は出した方が安く処分できる場合が多いです。
３．その他の家財はその家庭により量は様々です。
ご自身で処分するのが一番安価となりますが、難しい場合は不用品回収業者に見積もりを依頼してお願いすることもできます。
※自治体により空き家の家財道具の処分費用の一部を補助してもらえる場合がありますので、一度確認することををお勧めします。
空き家の活用方法
１．賃貸物件として貸す
修理が必要な個所や故障部分が少ない場合、賃貸物件として活用し、収益を得る。その場合地域性や利便性、賃貸の需要がある地域かどうかの検証が必要。
【メリット】
・家賃収入が見込める。
【デメリット】
・築年数が経過するにしたがい修理やメンテナンスの費用が掛かる。
・入居者が確保できない場合もある。
２．民泊などを運営する
【メリット】
・事業収入が見込める。
【デメリット】
・家主不在型（同空き家に住まない場合）の場合は住宅宿泊管理業者に管理を委託することが義務付けられているため、管理費がかかります。
・周辺の住人の理解を得ることが必要です。
３．中古住宅として売り出す
※相続などの場合、名義変更が済みご自身の名義になっていることが前提となります。
【メリット】
・売ることができれば不動産譲渡所得が得られる。
【デメリット】
・地域や環境など様々な要因で売れない場合がある。
※中古住宅として売りに出す場合、周辺の不動産の適正価格から価格を決め必要経費をなどを考慮する必要があります。
また売買をした年度に確定申告も必要になります。
また近年訪問販売などによる不動産の「押し買い」の被害が多く報告されています。
早急な契約や強引な勧誘には注意が必要です。
更地にする
建物の傷みがひどく活用ができない、地域的に貸家や民泊としての需要が見込めない場合は建物を解体して更地にする方法があります。
【メリット】
・建物のメンテナンス費用から解放される。
【デメリット】
・建物の解体費用と整地費用がかかる。
・固定資産税が建物がある場合より高くなる。固定資産税は最大６倍、都市計画税は最大３倍になります。不動産のある各市税事務所で確認できます。
更地にする場合どうする
建物が建っている土地を更地にする場合、一般的には解体業者に解体を依頼します。
その時の注意点についてお知らせします
・資格の確認
依頼しようとしている解体業者が建設業許可や産業廃棄物収集運搬許可を取得しているかどうかを確認する。
確認は各都道府県のホームページで公開されている「解体工事業者登録一覧」や、国土交通省の「建設業者検索」で確認が可能です。
解体の見積もりは少なくても２～３社は取ることをお勧めします。
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解体の金額に大きく関係してくるのが建物にアスベストが含まれているかどうかです。
解体業者はアスベストの含有の有無を事前に調査する義務があります。2020年4月より義務化され、2023年10月からは有資格者による実施が義務付けられました。調査結果は労働基準監督署や都道府県に報告されます。
※アスベストが検出された場合は建物の大きさによりプラス５０～２００万円となります。
更地の活用方法
１.更地を売却する
更地として売りに出す場合。
【メリット】
建物が建っているより売りやすい。
不動産譲渡所得が得られる。
【デメリット】
・地域性や状況により売れない場合、解体費用、固定資産税が負担になる。
２．駐車場として活用する
【メリット】
事業所得が得られる。
【デメリット】
・地域性や近隣の状況により借り手が見つからない、少ない場合管理費用、解体費用、固定資産税などが負担になる。
※駐車場の運営を考える場合は、周辺の環境や駐車場としての需要が見込めるかを不動産業者に相談することをお勧めします。
以上の事から、いずれにしても建物の状況や周辺の地域性や特性など、不動産業者に相談しながらシミュレーションしてみることをお勧めします。
